【欧洲时报网】3月20日，中国央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年3月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均较上期维持不变。值得注意的是，这是LPR连续5个月“按兵不动”。综合业内分析来看，3月LPR报价保持不变，符合市场预期。一方面，作为LPR报价的定价基础，3月政策利率持稳，当月LPR报价会保持不变；另一方面，银行负债成本高企、盈利承压，LPR继续下调受限。展望后续，政策性降息仍需相机抉择，结构性降息和降准有望优先落地，LPR下调时点或后移。
LPR继续“按兵不动”
上海一财网报道，本月LPR保持不变，符合市场预期。
一方面，作为LPR的定价锚，7天期逆回购利率保持稳定；另一方面，银行净息差仍处在低位，商业银行缺乏下调LPR报价加点的动力。
中国民生银行首席经济学家温彬表示，近期，稳汇率压力有所缓解、市场利率中枢明显上行，货币政策阶段性目标逐步达成；但海外政策不确定性仍大、掣肘犹存，同时国内经济的短期企稳和长期宏观需求改善，也使得货币宽松的预期虽仍然存在，但暂不急迫。“利率锚”未动，LPR报价下调的基础未发生变化。
最新数据显示，受各类贷款利率持续下行牵动，2024年四季度商业银行净息差降至1.52%，较上季度下行0.01个百分点，在1.80%的警戒水平之下再创历史新低。
“2025年3月两个期限LPR继续维持不变，在意料之中。”招联首席研究员董希淼认为，虽然2024年银行多次下调存款利率、大力压降负债成本，2025年息差收窄压力或将减轻，但下降趋势仍然未变。因此，银行缺乏压降LPR报价加点的动力。
东方金诚首席宏观分析师王青提及，受防范资金空转，遏制长债收益率过快下行势头，以及去年12月同业存款监管新规落地等影响，年初以来DR007和银行同业存单到期收益率上行明显，银行边际资金成本也有所上升。这意味着本月报价行下调LPR报价加点的动力不足。
本月LPR继续“按兵不动”也受去年一揽子增量政策延续效应带动。王青认为，根本原因是受去年一揽子增量政策延续效应带动，年初宏观经济保持较强增长动能，消费、投资增速加快，贸易战的影响尚不明显，降息的必要性、迫切性不高。
结构性降息空间几何
目前，无论是企业贷款利率还是个人贷款利率都处于低位。数据显示，2月份企业新发放贷款（本外币）加权平均利率约3.3%，比上年同期低约40个基点；个人住房新发放贷款（本外币）加权平均利率约3.1%，比上年同期低约70个基点。
虽然《政府工作报告》重申要“适时降准降息”，但综合市场分析来看，央行需要平衡的事项较多，未来随着银行息差压力增大，其在政策端的权重也会相应增加，会约束货币政策宽松的空间。
在降息方面，央行近期提出降低结构性货币政策工具利率。目前，以再贷款为主导的结构性货币政策工具规模在7万亿元左右，再贷款利率为1.75%，未来为强化结构性货币政策工具激励效果，降低银行体系负债成本，其利率具有较大调节空间。
温彬预估，下一阶段调降幅度在25bp左右。在外部不确定性上升、内部政策效果观察期、整体政策空间有所约束（稳汇率、稳息差、防风险）的环境下，央行货币调控“相机抉择”特征会继续体现，政策利率下调的时机和幅度仍需观察，LPR调降的时点也会相应后移。
王青认为，今年LPR报价还有可能在政策利率保持稳定的同时单独下调，或LPR报价下调幅度高于政策性降息幅度。主要原因在于，仍然存在部分报价利率显著偏离实际最优惠客户利率的问题。后期着眼于提高LPR报价质量，更真实反映贷款市场利率水平，不排除单独下调LPR报价，或导致LPR报价下调幅度高于政策性降息幅度的可能。这也是今年“进一步疏通货币政策传导渠道，完善利率形成和传导机制”的一个体现。
不过，相比降低LPR，下一阶段实施降准的可能性和必要性更大。
“从短期看，LPR再次下降的必要性和可能性并不大。LPR保持相对稳定，有助于银行将净息差维持在合理水平，增强银行体系稳健性和服务实体经济持续性；有助于减轻中美利差压力，促进人民币汇率保持基本稳定；有助于减少资金空转和套利，提高资金使用效率。”董希淼称。
在降准方面，温彬认为，短期内，预计货币政策重心依然在稳息差、稳汇率和防范中小银行投资长债风险。后续，考虑到银行负债端压力，以及强化货币与财政协同、加大对实体经济支持的需要，降准仍有实施必要，但要综合考虑政策利率水平、流动性充裕程度、实体经济融资条件等，4月中旬或为观察期。
董希淼认为，降准除了向市场释放长期流动性之外，还将降低金融机构资金成本，推动金融机构保持息差基本稳定，同样有助于促进社会综合融资成本继续下降。预计一季度央行将可能实施全面降准，下一步存款准备金制度5%“隐性下限”将可能打破，存款准备金工具的政策调控功能将得到更充分发挥。
热点城市楼市迎小阳春
《经济日报》报道，3月份通常是楼市一年当中首个交易旺季，俗称“小阳春”。今年楼市“小阳春”有所提前，记者从多个市场机构数据了解到，自春节假期结束以来，北京、上海、广州、深圳、杭州等热门城市楼市回暖态势表现优于去年同期，“小阳春”行情初现。
数据显示，今年1月份至2月份，新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别比上年全年收窄了7.8个和14.5个百分点。从国家统计局监测的40个重点城市来看，1月份至2月份新建商品房销售面积和销售额同比分别增长1.3%和7.1%。
中原地产研究院统计数据显示，2月份，北京二手房网签11876套，环比下降4.8%，同比上涨87.6%。北京链家数据显示，3月1日至11日，北京市二手住宅网签量为5541套，工作日日均网签量在700套左右，比春节前增长7%左右。
“今年‘小阳春’主要还是因为入学需求叠加春节后部分改善需求。”中原地产首席分析师张大伟表示，在去年一系列促进房地产市场止跌回稳的政策作用下，楼市出现积极变化。
“北京链家春节后带看量、成交量和新增房客源量均较节前显著增长。”北京链家相关人员表示，与去年同期相比，今年房地产市场氛围相对平和，一方面得益于政策环境持续改善，购房门槛和各类资金成本显著降低；另一方面价格止跌回稳态势延续，买卖双方都比较理性。
上海链家相关人员表示，春节后，上海房产成交恢复势头强劲，带看量持续增长，周度带看量较节前增长了近20%，市场需求活跃。
总体来看，春节后，全国多个热门城市楼市回暖态势表现优于去年同期。58安居客研究院院长张波表示，目前不少城市已处于“小阳春”行情，一线城市以及杭州、成都、西安等热门城市，不但线上看房热度提升，近期的二手房成交量也进一步增多。
楼市交易分化
值得注意的是，虽然部分热门城市“小阳春”已来，但城市分化、板块分化依旧存在。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，今年的《政府工作报告》把“稳住楼市股市”写进总体要求，并再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为市场传递信心，叠加3月传统营销季到来，项目推盘增加，预计核心城市新房销售有望继续回稳，但城市之间、城市内部板块之间分化行情或将延续。
“北京楼市分化仍在持续。50%左右的二手房已经出现了明显的价格上升，但部分房源还在探底过程中。”张大伟表示，新房的分化更加明显，“好房子”的供应预期影响了新房的价格，部分郊区房源在春节后出现了价格调整、加大促销的情况。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州“小阳春”的驱动因素主要是去年中心区改善盘销售较热，部分板块存在供应缺口，一季度开发商冲开门红，加大中心区项目供应，新房源占比70%，且在渠道、折扣方面加大力度，价格相对稳定的同时，也有2%至5%的折扣优惠，产生“高性价比”的市场印象。另外，从去年四季度到今年2月份，二手房刚需型户型交易增长幅度大，将会带动“卖一买一”的改善型需求增长。
此外，预计3月份广州将有多个“高使用新规”项目亮相，具有高得房率、低公摊、户型设计优势，全新盘货量超七成，主要来自中心区及近郊，全新的供给将驱动需求。
“政策宽松、需求释放和土地市场活跃是‘小阳春’主要驱动力。后续政策将以降低购房成本、优化供给结构为重点，推动市场逐步企稳。”张波认为，后续更多中小城市会在需求侧持续发力，尤其是公积金层面，通过扩大缴存范围、支持跨城贷款、代际互助等，增强购房支持力度。
从全国层面来看，城市分化会是未来房地产市场的一个重要特征。中指研究院研究副总监徐跃进表示，对于核心一二线城市，在多重有利因素支持下，核心城市房地产市场量价有望逐渐企稳。从销售来看，随着核心城市继续放开限制性政策，市场预期和信心将得到进一步提振，预计核心城市房地产市场交易量将逐渐筑底恢复。而对于人口持续流出的部分城市，预计短期房地产市场量价仍难以恢复。
释放改善型需求
今年的《政府工作报告》提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。而首次被写进《政府工作报告》的“好房子”，也将成为今年楼市的关键词。
在全国两会期间举行的记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，民众的住房需求，正在从“有没有”转向“好不好”，建设“好房子”直接关系到人民群众的获得感、幸福感。据介绍，近期，住房和城乡建设部在组织编制“好房子”建设指南，也在修订《住宅项目规范》，其中一项就是把住宅的层高标准提高到不低于3米。
李宇嘉认为，“好房子”标准即将落地，将带动新一轮改善型需求释放。
《政府工作报告》提出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元（人民币，下同）、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
“随着新一轮城中村改造提速，专项债券可以用作项目资本金、拆迁安置投入，资金平衡模式从单一项目转向片区统筹平衡，同时启动‘房票’安置，不仅有望消化部分新建商品房库存，从而缓解供求关系，稳定市场预期，还能在释放库存后激发开发商开发、拿地的积极性。”李宇嘉说。
根据中指研究院监测，截至目前，湖南、吉林、浙江等多个省份已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告。2025年2月，广东省已率先发行专项债用于收购存量闲置土地。
曹晶晶表示，短期来看，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键举措，只有投资开工恢复，才能增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。
今年1月份至2月份，全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8个百分点；其中住宅投资8056亿元，下降9.2%，降幅收窄1.3个百分点。从土拍端来看，中指研究院数据显示，今年1月1日至3月10日，300城住宅用地出让金同比增长19.5%，核心城市优质地块供应加快带动土地市场出让金回升，且上海、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价，房企进一步聚焦一线和热门二线城市的优质地块。
住房是极为重要的消费场景，业内人士普遍认为，经过2022年至2024年的调整，房地产市场正步入新平衡周期，一线城市如北京、上海、深圳的房价已现止跌回稳态势，成交量也有显著增长。新一轮政策措施的落地实施，将有效带动房地产上下游产业链协同发展，促进房地产市场平稳健康发展。
